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1、问：大师兄，您好，想请教一下，我现在深圳两套房，一套是红山的学位房，有深高的学位价值1000万+，福田的一套学位房，价值也在1200万+，小孩现在读小学，在福田上学，家庭收入稳定在80万以上，还想再入手一套比较好的初中学位房，也想再实现资产增值，请教大师兄有何好的建议，多谢指教。一套是我的名下，一套是我老婆的名下。您觉得买哪里的合适，红山的房子是继续保留好，还是置换成更好的资产？

(资料图)

回复：福田的学位房，你没说具体标的，没法判断，如果是百花深实验的就出掉吧，房子的居住品质非常差，以前的高价都是单纯靠学位支撑。在2021年提出的大学区政策，名校集团化的大趋势下，学区房的投资属性到头了，特别是老塔楼，小户型高单价学位房，千万别碰，现在持有的趁早出手。

红山带深高北学位的无非就金亨利一期二期，汇龙湾，莱蒙水榭五期六期，深高北从中考升学率来说全深圳前五，但是深高北很多是点招的，还有南校区挂学籍的，所以地段生没有看起来的数据这么好。

红山的深高北学位房可以置换到香蜜湖，选侨香学校和深高南都可以，上学更好，资产也更保值。福田的房子可以说一下，看看是否有置换的必要！

2、问：您好！看了一段您的房产分析果断关注了您！我目前想买福田梅林片区的尚书苑，主要是二孩家庭，大的后年上初中，想上梅香中学。因为资金有限只能买一房一厅或者一房，预算400万以内吧，不知道您怎么看？谢谢！老公一人上班，我照顾两个孩子，现在租住公租房。家庭年收入30万左右。老公在华强北上班，明年公司要搬到西丽，也有关注中爱花园！我们是首房首贷，首付120万。月供一万五吧。主要是梅香学校，想让孩子后年入学的。我们家庭买房首看学位。想着相对好点的。

回复：如果学位优先的话就不用考虑中爱花园了，中爱花园学位比较一般，带的是龙珠学校初中部，桃源村中学，桃苑实验学校初中部。深中梅香学校前身是福田实验教育集团梅香学校，之前是侨香学校带领的，是一所新建的九年一贯制学校，不是收编学校，梅香学校初中部跟梅山中学共享学区，所以学区划得比较大，综合以上因素，梅香学校的成绩不会成为深圳前20的学校，但是达到北环中学和莲花中学北校区这个成绩还是可能的。你说的尚书苑还可以，小户型多，带梅香学校初中学位，不带小学学位，不过旁边就是农批市场，周围环境会差一点，旁边还有绿景佐邻虹湾购物中心，地铁也很近，喜欢烟火气浓厚的买这里是不错的选择。同样的预算还可以关注一下嘉鑫阳光雅居的一房一厅，小学初中都带，靠山安静环境很不错，不过离地铁稍微远一点。

3、问：大师兄，我刚卖龙岗的三房，拿到手350万左右，龙岗四房虽然住的很大很爽，但上下班太痛苦了，想换到福田和南山来，月供可以，700万可以买三房吗？实在不行两房也可以接受，有没有什么可以推荐的小区？

回复：我接触过的换房群体大部分都是龙岗，龙华，宝安的换房群体，卖掉之后换到福田南山。700万三房在福田南山很难买到很好的产品。位置，学区，居住环境，楼龄等会有所取舍，有学位需求福田可以考虑保税区的福保桂花苑，绿景虹湾，梅林一村，接受楼梯房可以看看莲花片区的莲花一二村，莲花北村。如果没有学位需求可以看看长城盛世家园，皇御苑。如果纯投资可以看看景田的香蜜新村，机场小区，龙塘住宅区。南山有学位需求可以看看深云村的2+1房，蛇口带育才的楼梯房，没有学位需求可以看看桃源村三期，阳光里雅居，两房可以看看西游家园的大两房，鼎太风华的大两房，诺德假日花园的大两房。

月供可以的情况下可以再加点杠杆，全款买进再抵押，直接上1000万的标的，可以选到综合性更强的产品。

4、问：老师好，17年首房首贷错误的扔到了布吉国展苑，五年没怎么涨，您对这个楼盘怎么看？算了算资金成本反而每年都在亏钱，但首房首贷利率也低4.65%还掉好舍不得，您有什么建议？

答：在深圳，前两年有人受水库影响，过来零首付狂扫价格低廉的老破大老破小，然后静等大面积低总价产生资产裂变，这些楼盘多位于罗湖和布吉。三年过去了，这批楼盘基本一分没涨，国展苑就是其中之一。深圳是一个体质特殊的城市，虽然房价很高，但这类房源仍然不受待见。归其原因是因为深圳年轻人多，两三百万的总价宁可选择龙岗坪山次新，也不买这种地段一般，环境糟糕，房龄老旧，品质低劣又没有学位的大塔楼，更不要说五六百万的老破大了，这种注定是沉没资产。布吉片区现状十年内不会改善，国展苑只会越来越破败不堪，及早割肉止损吧，好在你还有时间纠错！

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