中泰证券股份有限公司由子沛,李垚,陈立近期对招商蛇口(001979)进行研究并发布了研究报告《招商蛇口2023年一季报点评：销售复苏领跑行业，结算节奏偏后》，本报告对招商蛇口给出买入评级，当前股价为12.87元。

(资料图片)

招商蛇口(001979)

投资要点

交付节奏靠后叠加利润率下行拖累业绩

2023年一季度，招商蛇口实现收入150.1亿（YoY-20.2%），净利润4.2亿（YoY-61.1%），归属母公司净利润2.7亿（YoY-38.7%），实现eps0.004（Yoy-71.43%）。

受房地产业务结算规模下降影响，收入规模有所下降；同时，按照两年左右的销售到结算周期预计，当前项目主要结算2021年初销售的低毛利项目，盈利能力下滑进一步拖累收入及利润释放n工文开cvc1-1ma

低利润项目结算拖累盈利，毛利率触底

盈利能力上，一季度招商蛇口加权平均净资产收益率0.03%（YoY-0.09pct），毛利率12.7%（YoY-9.3pct），净利润率2.8%（YoY-2.9pct），归属母公司口径下净利润率1.8%(YoY-0.5pelypvu"T7UATs.VWTrur-s.vput

受前期低毛利项目集中交付结算影响，公司结算毛利率及净利率进一步触底，拖累利润规模下行。2021年后，公司拿地聚焦核心城市，同时土地市场竞争格局改善，历史低利润率项目交付完毕后，结算层面盈利能力有望企稳回升几

积极拿地推动供给，销售增长领跑行业

经营层面，一季度招商蛇口实现商品房销售金额722.7亿（YoY+52.6%），销售面积305.3万m2（YoY+51.2%），新增土地储备建筑面积74.4万m2（YoY-4.9%），以面积口径计算下的拿地强度为24.4%（YoY-14.4pct）。

在当前销售复苏的环境下，核心城市尤其是华东区域持续拿地带来的供应弹性明显，公司由推盘驱动的销售规模增长显著优于行业平均水平。2023年一季度，公司保持拿地策略，新增土储进一步聚焦于华南、华东等一二线核心城市，如深圳、南京、苏州、杭州等。

负债率维持平稳，资产负债表温和扩张

截至2023年一季度末，Wind口径下，公司剔除预收账款的资产负债率61.8%（YoY+1.0pct）、净负债率40.8%（YoY+3.2pct）、现金短债比为2.2（YoY+0.1）。财务结构稳健，在公司销售规模快速增长的同时，负债率稳定，资产负债表稳健扩张。

得益于稳健的经营风格及良好的土地储备，在当前融资政策宽松的环境下，2023年1-4月合计发行48.9亿超短融，发行票面利率介于2.16%-2.29%之间，多元化融资渠道进一步降低公司综合融资成本。

投资建议：凭借良好的土地储备及市场需求复苏的影响，招商蛇口销售规模复苏显著领跑行业。受短期竣工交付节奏影响，一季度虽收入业绩有所下滑，但2023年全年计划竣工1600万m2，交付时间主要集中在下半年，进一步带动业绩企稳回升。

我们预计公司2023至2025年，实现收入1960.4亿、2064.8亿及2138.0亿，同比增长7.1%、5.3%及3.5%；实现归母净利润81.7亿、101.2亿及129.0亿，同比增长91.7%、23.8%及27.4%。公司当前股价对应2023年业绩PE为12.7倍。鉴于行业出清后，公司在拿地投资端聚焦策略下体现出良好的抗风险及成长能力，维持“买入”评级へッハ…ハ，

风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，国联证券杨灵修研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为77.35%，其预测2023年度归属净利润为盈利57.85亿，根据现价换算的预测PE为17.22。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有22家机构给出评级，买入评级18家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为17.46。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，招商蛇口（001979）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性较差。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、有息资产负债率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2星，好价格指标3星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

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