华商网讯(记者 赵嘉琨 实习生 王慧珂)近日，家住周至县祥云小区的陈先生向华商网《群众呼声》求助称，新物业公司未经备案就入驻小区，且在未经业主同意的情况下，给小区内的9台电梯安装了梯控，导致未交物业费的业主无法正常乘坐电梯。

业主：不交物业费无法正常乘坐电梯

(相关资料图)

据了解，该小区的物业公司为西安名峥家政物业管理有限公司（以下简称名峥物业）。陈先生称，该物业公司在每栋楼电梯内都安装了梯控，只给交过物业费的住户发放电梯控制钥匙扣，可以正常乘坐电梯，而不交物业费的住户只能爬楼梯回家，“物业应该是给业主提供服务的，如今却限制了我们。”

至于不愿意交物业费的原因，陈先生表示，他去县物业办咨询过，该物业公司至今没有备案，认为名峥物业不具备向业主收取物业费的资格。此外，陈先生认为，老物业是2022年年底退出的，而名峥物业是2023年4月份才入驻小区的，中间的空档期没有物业公司提供服务，如今交物业费却要从1月份开始算，很不合理。

现物业：多数业主同意安装梯控

8月10日上午，华商网记者就此事致电名峥物业。物业公司李经理说：“我们是业委会按照正常流程聘请的，公告期间没有人提出反对。业委会为了保险起见，先让我们在小区内试运营半年，先签了半年的临时协议，试运营结束之后再签正式合同。”

李经理表示，由于原开发商内部出现一些问题，备案所需的材料开发商一直无法完整提供，无法进行正式备案，只能先进行预备案，“如果开发商一直提供不了相关材料，试运营结束后物业公司只能向业委会提出辞职。”

那新物业公司4月份入驻，为什么要从1月份起收物业费？对此，李经理表示，他们是代业委会收取2023年第一季度的物业费，“业委会接手小区后一直在聘请物业公司，期间电梯费、设施维修更换费、服务人员的工资等费用是由业委会先垫付的，具体账目已经公布了。”

而关于安装电梯梯控，李经理表示大多数业主都同意了，“电梯运行是需要费用的，一些长期不缴物业费的住户也在共同使用电梯，所以多数已经交过物业费的业主们都同意安装梯控。”

业委会：不存在多收物业费的情况

随后，华商网记者向该小区业委会赵主任求证。赵主任表示，在没有物业公司入驻的空档期，小区公共区域产生的费用确实是由业委会先行垫付的，而名峥物业是受业委会的委托收取这期间的费用，不存在多收取业主物业费的情况，“大部分业主都已经交了物业费，只有个别业主迟迟未交，这对于已经交过钱的业主也不公平，我们也是为了大部分业主的利益着想。”

县物业办：该小区物业还未正式备案

为进一步核实情况，华商网记者就此事咨询周至县物业管理办公室。县物业办工作人员说：“名峥物业有一些材料还不齐全，正在准备中，目前还未正式备案，但业委会之前给我们报备过，说要招聘物业公司收取物业费。”

该工作人员告诉记者，业委会属于自治，业委会与物业公司签订物业服务合同的时候，如果召开了业主大会，业主代表同意的情况下，是可以正常收取物业费的，但如果没有走这个这个程序的话是不可以的。此前，记者曾就“签临时协议时是否召开业主大会”向业委会主任提问，对方回应称，业主大会只有在签正式合同时才召开表决，一般业主大会一年召开一次，平时事务都是业委会扩大会议决定，通过公示后无异议后执行。

对于物业在电梯内安装梯控一事，县物业办工作人员刘先生表示，物业出于为业主服务及安全方面的考虑，在电梯内安装梯控，并未强制向业主收取任何费用，这一做法并未违反法律规定。

社区：会继续监督物业做好服务工作

周至县城东社区余书记也表示，祥云小区的业委会是在社区和街办的共同监督下合法成立的，而物业公司在电梯内安装梯控属于物业公司对小区的正常管理，社区对此无权干涉，“我们也一直在关注此事，协调各方进行沟通，会继续监督物业做好服务工作，督促他们在服务中不可强制管理。”

律师：电梯卡捆绑物业费违反相关规定

上海段和段（西安）律师事务所齐鹏律师认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，建筑物的通道、楼梯、大堂等公共通行部分应当认定为民法典所称的共有部分。《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。安装刷卡器属于对物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施的事项，根据《民法典》第278条和《物业管理条例》第11条、第12条的规定，需由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，否则构成加装违法，业主有权起诉申请拆除。

如果业主未缴物业费，物业公司可以进行诉讼追缴物业费，采取电梯卡捆绑物业费的方式违反《民法典》的相关规定，客观上给业主造成了诸多不便，其本质上是对全体业主的实际权利进行限制，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，需要依法表决通过才能安装，物业服务人擅自启动，已经超出其权限范围，故应当解除。