在民间借贷中

(资料图片)

有的出借人为了实现债权

愿意用以房抵债来保障自己的权益

借款人到期还不上欠款

出借人凭借以房抵债协议

能否得到房屋？

借款双方约定

签房屋买卖合同进行以房抵债

为何合同被认定无效？

借款到期后

办理了抵押登记的房屋

能否直接用来抵债？

什么样的以房抵债具有法律效力？

实现以房抵债，需要避开哪些误区？

借款时

约定好以房抵债协议

不属于抵押担保

没有法律效力

债主不享有房屋抵债的优先受偿权

《民法典》第387条规定，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

以房抵债协议既不属于法律规定的抵押权等典型担保，也不属于其他法律规定的所有权保留、让与担保等非典型担保，不产生担保的法律效力。想实现以房抵债的目的取得房屋所有权，需要符合下面几个条件：第一个条件，借款到期后，借款人仍然自愿把房子抵债；第二个条件，房屋的价值和借款本息大体相当；第三个条件，借款人没有其他任何外债；第四个条件，借款人将房子腾出交给债主，并办理过户手续。

买卖型以房抵债协议

属于法律上的让与担保

债主享有优先受偿权

《商品房买卖合同》目的是保障借款能顺利偿还，实质上是为借款提供的一种担保措施。这是一种买卖型以房抵债协议，在法律上称做让与担保，也就是借款人把房屋所有权形式上让渡给出借人，如果到期偿还了借款，就将房屋所有权再登记回借款人名下。买卖合同实质上属于具有担保性质的从合同，由于房屋产权登记到了债主名下，按照民法典的规定，债主享有了抵押担保法律效果中的优先受偿权。

抵押登记的房屋

经评估拍卖后

偿还欠款

《民法典》第401条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

民法典这条规定的含义是，即使预先签订了《以房抵债协议》，也不产生房屋所有权直接归属债权人的法律后果。

法律之所以做这样的规定，一方面，在借贷关系中，出借人和借款人地位常常有优劣之分，借款人急于拿到借款会违心、或者不情愿地答应出借人的一些条件，比如承诺把房子直接抵给出借人。另一方面，抵押的房子市场价值通常会发生变化，如果抵押物价值远远高于债权的金额，以房抵债会损害债务人的利益。由于借款双方对抵押房产价值达不成一致意见，不同意折价处理房产，只能走强制执行程序，房产经评估、拍卖后优先偿还了债主。

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借款时，怎样的以房抵债才靠谱？

来源：山西高院微信公众号